Gentile Ragionier Testa, le vorrei sottoporre un problema che non so come risolvere. Quando ho comprato il mio appartamento, verso la fine dell’anno scorso, il vecchio proprietario mi ha detto che il condominio era in contenzioso con il costruttore, che non voleva risarcire delle spese straordinarie di manutenzione resesi necessarie quando ancora l’edificio era in garanzia. Il venditore mi riferiva la questione per informarmi che in caso di vittoria del condominio nella causa, quel risarcimento sarebbe spettato a lui. A me sembrava superfluo che avesse voluto chiarire la questione. Successivamente ho partecipato a due riunioni condominiali, in cui la maggioranza dei condomini ha deciso di accordarsi con il costruttore; la decisione era dovuta anche al fatto che l’avvocato del condominio aveva inviato un rendiconto delle spese molto elevato ed i condomini non volevano rischiare di pagare più di quanto chiesto a titolo di risarcimento. Pochi giorni fa c’è stata una riunione condominiale straordinaria, cui non ho potuto partecipare; così ho delegato un vicino, il quale mi ha chiesto di esprimere un voto scritto per ogni punto all’o.d.g. Siccome al primo punto c’era sempre il contenzioso, io ho comunicato che non mi spettava esprimere pareri, in quanto ciò non mi riguardava. All’assemblea l’amministratore pare abbia detto che invece mi riguarda, visto che sono subentrata negli oneri del vecchio proprietario. Io non capisco come mai. Si tratta di una vecchia causa, avviata anni fa, per farsi risarcire spese che io non ho mai sostenuto. Devo pagare ugualmente l’avvocato? Ma poi il risarcimento a chi dovrebbe spettare? Sembra anche che l’amministratore abbia detto al mio delegato che devo fargli pervenire una copia del contratto d’acquisto, per vedere cosa dice in merito. Può chiedere una cosa simile? Nel contratto c’è scritto che la vendita “viene fatta nello stato di fatto e diritto in cui l’immobile si trova, con tutte le dipendenze, pertinenze, ……… azioni e ragioni, servitù……”, e in un altro punto che ” la parte acquirente viene immessa nel possesso…in data odierna, dalla quale decorreranno a suo profitto e carico rendite ed oneri relativi”. Cosa sono le azioni e ragioni? Devo preoccuparmi? In un altro punto la parte venditrice garantisce “l’inesistenza di procedimenti, avanti qualsiasi Autorità, che possano comportare la responsabilità solidale della parte acquirente…” “…….la libertà da pesi e vincoli…” “…di aver assolto gli obblighi condominiali relativi a delibere impegnative di spesa eccedenti l’ordinaria amministrazione già assunte in sede di assemblea condominiale”. La prego, se può, di chiarirmi questi dubbi, perché da qualche giorno non so proprio più che pensare. Scusandomi per essere stata prolissa, ringrazio anticipatamente e invio cordiali saluti.
Mira S.
Da quello che posso leggere lei deve partecipare alle spese che stanno sostenendo e se vi sarà un risarcimento da parte del costruttore e sarà lei a beneficiarne. L’amministratore può chiedere la copia dell’atto di compravendita dell’unità e lei può fornirgliela o rilasciargli autocertificazione riguardante gli argomenti di cui lui chiede notizie, ma per sua informazione le dico che l’amministratore è nel diritto di recarsi presso l’ufficio del pubblico registro immobiliare e chiedere la copia di quest’ atto. Le azioni e le ragioni: sta ad indicare che lei potrà agire ed avere o dare le ragioni di qualsiasi sorta riguardino la sua unità immobiliare e le parti comuni a cui essa partecipa, quindi nulla di preoccupante è un qualcosa che riguarda qualsiasi immobile che lei poteva acquisire; lei non ha alcuna responsabilità solidale al momento della stipula riguardo ad azioni comuni, in quanto l’azione verso il costruttore è individuale e quindi lei può recedere in qualsiasi momento. Per quanto concerne pesi e vincoli sono quelli che riguardano la proprietà che possono essere vincolo ad un usufrutto, un qualsiasi utilizzo spettante a terzi, un godimento limitato del bene e può anche essere un’ipoteca, insomma è una clausola contrattuale vincolante che si richiede sempre alla parte venditrice a tutela dell’acquirente che se non rispettata comporta la risoluzione del contratto. Dichiarando in ultimo che ha assolto agli obblighi condominiali l’ha sollevata da qualsiasi spesa che era stata deliberata prima dell’atto di compravendita.
Distinti saluti
Umberto Testa