Il tanto atteso Condono Salva Casa, destinato a sanare le piccole irregolarità edilizie, si avvicina alla sua approvazione finale, con il via libera previsto entro un mese. Questa iniziativa è stata annunciata dal ministro delle Infrastrutture, Matteo Salvini, e mira a regolarizzare le difformità presenti all’interno delle abitazioni. Secondo quanto dichiarato dal Consiglio Nazionale degli Ingegneri, queste irregolarità coinvolgono ben l’80% degli immobili italiani. Vediamo quali irregolarità potranno essere sanate e come cambierà il principio della doppia conformità che oggi ostacola tantissime regolarizzazioni.
Cos’è e la doppia conformità e perché sarà eliminata?
Nell’attuale contesto normativo, tra i requisiti necessari per poter presentare una pratica edilizia in sanatoria c’è il principio della doppia conformità. Ma cosa si intende? Affinché un’opera possa essere regolarizzata, è necessario che essa rispetti sia la normativa vigente al momento della presentazione della pratica, sia quella in vigore al momento dell’abuso edilizio. Questo implica la comprensione dettagliata della legislazione sia nazionale che locale, risalente al momento in cui i lavori sono stati eseguiti senza le dovute autorizzazioni. La dichiarazione di doppia conformità costituisce pertanto un requisito fondamentale per l’avvio della pratica di sanatoria.
Secondo quanto chiarito dalla Corte Costituzionale nella sentenza 1/2013, l’obiettivo principale della doppia conformità è quello di contrastare l’abusivismo edilizio. Tale principio mira a escludere la possibilità di regolarizzare opere che, sebbene conformi alla normativa urbanistica ed edilizia al momento della presentazione della pratica, sono state realizzate in violazione delle norme vigenti all’epoca della loro esecuzione.
Con il Condono Salva Casa l’intenzione del Governo è proprio quello di cancellare il requisito della doppia conformità, responsabile del blocco di tantissimi processi di regolarizzazione. Secondo questa nuova proposta legislativa, sarebbe sufficiente rispettare la conformità alle norme attuali o a quelle dell’epoca in cui è avvenuta la realizzazione dell’opera per ottenere l’approvazione necessaria.
Condono edilizio 2024: quali tipi di difformità è possibile sanare?
La prossima normativa sul condono edilizio si concentrerà su tre tipi di irregolarità, al fine di regolarizzare gli immobili italiani. Ovvero:
- le difformità di natura formale, che riguardano discrepanze tra il progetto originale e ciò che è stato effettivamente realizzato sul cantiere. Questo genere di situazione si verifica spesso in immobili datati, dove può mancare l’ultimo titolo edilizio che attesti lo stato legittimo dell’immobile. Le nuove norme proposte dovrebbero semplificare il processo di accertamento dello stato legittimo dell’edificio, anche in assenza di altri documenti, attraverso l’utilizzo della Segnalazione Certificata di Inizio Lavori (Scia) in sanatoria e il pagamento di una sanzione;
- le difformità interne, che includono le variazioni apportate negli anni alla disposizione degli spazi all’interno degli edifici. Questo può includere lo spostamento di pareti, l’aggiunta di soppalchi o modifiche alla disposizione delle finestre;
- le difformità che potrebbero essere state sanate al momento dei lavori, ma che oggi non possono essere regolarizzate a causa del principio della “doppia conformità”, che richiede la conformità alle regole sia attuali che al momento dell’esecuzione dei lavori. Ad esempio, sarà possibile regolarizzare immobili con metrature superiori a quelle indicate nei titoli edilizi, qualora tali variazioni fossero consentite al momento della costruzione, ma non rispettino le attuali normative urbanistiche.
Inoltre, sarà possibile regolarizzare i cambi di destinazione d’uso degli immobili tra categorie omogenee. Questa possibilità è vincolata al rispetto delle normative specifiche per ciascuna tipologia. Ad esempio, il cambio tra categorie funzionali diverse deve essere conforme non solo alle prescrizioni per ciascuna categoria, ma anche a quelle stabilite dal piano del Territorio. Nel caso in cui l’unità coinvolta, come ad esempio un ufficio da trasformare in abitazione, si trovi all’interno di un condominio, è essenziale che l’operazione non violi le disposizioni del regolamento contrattuale.
Sanare queste irregolarità consentirebbe di legittimare lavori ormai consolidati negli anni su singoli elementi come muri, soppalchi, finestre, porte o balconi. Ciò contribuirebbe a sbloccare la compravendita e la ristrutturazione degli immobili, riducendo il carico di lavoro negli uffici comunali e promuovendo una maggiore regolarità nel settore edilizio. È importante sottolineare che queste regolarizzazioni non saranno prive di costi, anche se non sono ancora state effettuate valutazioni precise sul gettito previsto.
Condono Salva Casa: esempi di interventi sanabili
Uno dei casi più comuni riguarda l’installazione di soppalchi e verande. Le strutture amovibili rientrano nell’edilizia libera e non necessitano di autorizzazione, ma nel caso di una struttura fissa che determini la creazione di un nuovo locale, diventa necessario ottenere un permesso di costruzione in sanatoria. Nei casi in cui i soppalchi portino alla realizzazione di una nuova stanza, aumentando la superficie calpestabile, è obbligatoria anche la richiesta di autorizzazione ai comuni competenti. Tuttavia, nel caso di un deposito non abitabile, non si configura un abuso edilizio. Per quanto riguarda i tramezzi, le strutture che dividono in due i locali sono considerate oggetto di manutenzione straordinaria e richiedono una Comunicazione di Inizio Lavori (Cila). Nel caso in cui manchi tale comunicazione, è possibile regolarizzare la situazione mediante il pagamento di una sanzione. Tuttavia, se si interviene sui muri portanti, diventa necessaria una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (Scia). Allo stesso modo, anche l’apertura di nuove finestre o lo spostamento di quelle esistenti potrà essere regolarizzata dal Condono Salva Casa.