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Cosa può fare l'amministratore se non c'è delibera? PDF Stampa E-mail
Comunicazione - Chiedi e ti Rispondo

Egr. Sig. Testa,
diversamente da tanti altri suoi interlocutori, confesso d'aver scoperto il suo sito per puro caso: trovandomi ad affrontare una situazione particolare nel condominio  di 24 unità in cui posseggo un appartamento attualmente vuoto,ho cercato
informazioni in rete e son capitata sul suo sito, che m'ha dato la speranza d'avere finalmente qualche risposta seria da una persona effettivamente attendibile e preparata!
Cerco di spiegarLe l'intricata situazione articolando argomenti e domande per punti:

1-Un'assemblea senza quorum (della quale a me personalmente non è stata recapitata convocazione) ha deliberato la ristrutturazione del portone  d'ingresso al cortile condominiale che era da tempo fuori uso ed eternamente aperto; congiuntamente è stato approvato un preventivo di spesa di 3000,00 euro per detto lavoro; ignara di tutto, solo successivamente, parlando al telefono con una condomina, son venuta a sapere dei lavori e che il portone era stato portato via per eseguire il restauro; al che ho contattato telefonicamente l'amministratrice che 2 giorni dopo m'ha inviato
il verbale. Per via della necessità effettiva dell'intervento, decido di soprassedere sulla nullità dell'assemblea dovuta alla mia mancata convocazione; durante l'assemblea successiva, sempre chiacchierando con gli altri, vengo a sapere che la spesa è diventata di circa 5000 € perchè il falegname che stava lavorando al portone, una volta smontato e portato in laboratorio, l'ha trovato tutto tarlato, per cui l'amministratrice ha deciso di eliminare quello vecchio e farne uno nuovo, a proprio gusto e senza avvertire nessuno se non una sua amica nostra condomina!

Domande:
-se l'assemblea aveva deliberato il ripristino del vecchio portone, poteva lei, senza consultare ne avvertire i condomini, decidere di cambiarlo (con maggiore spesa) e contattarci solo per chiedere i soldi?
-ha qualche rilevanza il fatto che quello in questione, pur non essendo vincolato, è un palazzo d'epoca in centro storico, e che l'amministratrice ha deciso per me e per tutti di buttar via il portone di legno massiccio che avevano scelto i miei nonni per sostituirlo con uno in truciolato scelto da lei?

2- Domani iniziano i lavori nella mia scala! inutile dire che la procedura di delibera degli stessi è avvenuta similarmente alla prima! scoperta questa decisione, essendo anche quelli lavori estremamente urgenti, ho soprasseduto e cercato semplicemente di collaborare per risolvere il problema..ma credo che anche qui sia stato combinato un bel pasticcio!
premetto che la scala è in condizioni veramente drammatiche, con infiltrazioni d'acqua che impongono l'uso  dell'ombrello nella scala, caduta libera di calcinacci e tondini scoperti! ok, i lavori vanno fatti...ma chiedendo informazioni, piano piano scopro che l'assemblea ha assegnato i lavori ad una ditta senza prima far fare una perizia dello stato della scala, che a mio parere doveva esser fatta, visto che molti dei problemi attuali sono vecchi problemi tornati a galla, dopo una ristrutturazione fatta 15 anni fa e francamente temo possano esserci anche problemi di staticità; inoltre hanno approvato un preventivo di 23000 €, in cui vengono indicati dei lavori che nulla hanno a che vedere con la messa in sicurezza della struttura (intonacatura, posa della guaina sul tetto e imbiancatura, solo interventi del genere)! inoltre -alla richiesta di chi fosse il direttore dei lavori, l'amministratrice ha asserito di essere lei! peccato che la signorina in questione sia una ragazza di 26 anni, neolaureata in giurisprudenza, la cui sindrome di onnipotenza non potrà mai far diventare un tecnico, geometra, architetto o ingegnere, in grado di seguire i lavori e garantirne sicurezza e adeguatezza! inoltre la Sig. dice di aver presentato la DIA, firmata da lei,ma a noi condomini non è stato presentato alcun documento, ed ha deciso di far cominciare i lavori senza attendere il mese di tempo che ha il comune per esprimersi sulla stessa!
- alla richiesta di quale fosse la quota da pagare, dove fossero i piani di riparto e il contratto firmato, mi è stata data una copia di un contratto senza alcuna firma, mi sono sentita rispondere che lei ha tutto in regola, che ha fatto tutto e non sta scritto da nessuna parte che deve rendere conto a me o avvisarmi prima sull'importo da me dovuto, perchè,  trattandosi di lavori urgenti (come quello del portone) lei può decidere di eseguire i lavori come dice lei e quando dice lei senza chiedere o rendere conto a nessuno, e che al momento giusto avrei saputo, ma nel frattempo, entro 2 giorni, le
dovevo versare un anticipo di 2000 € !
ora,io, inutile dirlo, non ho pagato! i lavori partiranno domani e in sintesi io non so se c'è e chi è il responsabile dei lavori, se le procedure, almeno amministrative, sono state eseguite e in che modo, se i lavori sono stati autorizzati dal comune, e se i soldi che mi è stato imposto di spendere serviranno a risolvere qualcosa!

dovendo partire i lavori domani mattina, io mi sono già organizzata per mandare all'amminnistratrice una diffida a cominciare i lavori, con cui contestualmente declino ogni responsabilità per eventuali danni a cose o persone,ma...

Domande:- questa mia azione serve effettivamente a tutelarmi? - come faccio ad imporre alla signorina di fare quello che ritengo essere il suo dovere? a darmi la documentazione, comunicare i piani di riparto della spesa, dimostrare quanto dice di aver fatto? - io non ho trovato nulla in proposito, ma possibile che non ci sia una normativa che imponga all'amministratore di procedere dando comunicazione, presentando i preventivi anche degli interventi di urgenza? mi servirebbero proprio dei riferimenti giuridici, perchè il soggetto in questione se ne esce sempre dicendo che "non sta scritto da nessuna parte!
preciso che nel caso in esame a nulla servirebbe tentare di rimuovere l'amministratrice dall'incarico in quanto la sig. ha presentato le proprie dimissioni nell'assemblea avvenuta ieri (in cui m'ha comunicato l'inizio dei lavori nella mia scala per domani), perchè ha vinto un concorso a roma e quindi ci saluta! e ciò nonostante, anzi forse proprio  per questo, ha accelerato i tempi per fare partire i lavori di cui dovrebbe essere la direttrice due giorni dopo le sue dimissioni e lasciarci con la patata bollente in mano! e, a tal proposito....:

3-  come detto, nell'ordine del giorno di ieri c'erano le dimissioni irrevocabili della sig. e la contestuale elezione del nuovo amministratore... la sig. ha portato come candidato per sostituirla un suo amico-collega, e s'è presentata a tal uopo con le deleghe di due condomini.. io sostenevo non potesse l'amministratore ricevere le deleghe dei condomini, ma lei m'ha zittito dandomi dell'ignorante e dicendo che nel codice non c'è scritto nulla del genere! al che oggi, girando su internet, ho trovato il DDL del Senato n° 1708 che all'articolo 23 inserisce nell'articolo 67 del codice civile il seguente comma:
"L'amministratore non può essere delegato a rappresentare il condomino e nel caso sia anche condomino non può  esercitare il diritto al voto per l'approvazione del consuntivo." indi... avevo ragione io?

Nella medesima assemblea, è stato nominato il nuovo amministratore, ma nonostante fosse la prima voce dell'ordine del giorno, l'amministratrice s'è scordata di mettere a verbale le proprie dimissioni!

- che significa questo? che abbiamo 2 amministratori? ma si può fare, o anche questa assemblea in cui è stato nominato l'amico suo è nulla?

- sempre secondo la sig.,essendo stato eletto il nuovo amministratore, lei s'è dimessa...ma non doveva almeno in questa occasione presentare il rendiconto, almeno finanziario, di quanto fatto?

Mi rendo conto d'aver scritto tantissimo, ma spero abbia la pazienza di leggere e che riesca a rispondermi qualcosa, aiutandomi a fare un pò di chiarezza in una situazione che ritengo paradossale e che, forse s'è capito, mi sta facendo esasperare!!

Ringraziandola anticipatamente per le risposte che vorrà darmi, per l'attenzione che ha prestato al mio caso e anche al mio sfogo, resto in fiduciosa attesa, e la saluto calorosamente!!

Maria da Messina


Le rispondo subito punto per punto.


1. L'amministratore non può decidere autonomamente visto che l'articolo 1130 1° comma del c.c. è molto chiaro e così recita:

“ L'amministratore deve: 1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio”.

L'amministratore deve intervenire con urgenza solo in casi di imminente pericolo a persone o cose e poi riferirne alla prima assemblea utile, non mi sembra questo il caso. Doveva eseguire il deliberato assembleare e se riteneva che era “secondo lei” più conveniente la sostituzione convocarVi e chiedere a voi.


2. Se lei non paga, l'amministratore non può fare nulla, in quanto per procedere ai decreti ingiuntivi deve esserci la delibera assembleare di approvazione dei piani di riparto.

Ha fatto benissimo a dissociarsi dalle responsabilità spero con raccomandata RR.

La responsabile in base alla Legge 81 dell'aprile 2008 di tutto, sia dei lavori che della loro esecuzione, è l'amministratore. Non è obbligo mettere il direttore dei lavori.

Presentata la DIA non è obbligo aspettare l'autorizzazione del comune, visto anche lo stato di necessità e d'urgenza che riveste l'intervento.

Per quanto concerne la richiesta della documentazione da parte Sua l'amministratore è obbligato a consegnarla, in quanto di proprietà del condominio e non dell'amministratore, pertanto le faccia una raccomandata R.R. dove gl'intima entro e non oltre il tempo massimo di ,,,. giorni dal ricevimento della stessa a consegnarle la documentazione altrimenti si rivolgerà alle autorità competenti. Se la consegna non avviene si rivolga alle autorità competenti.


3. Comunque cerchi con il nuovo amministratore un rapporto di collaborazione e di maggior comunicazione e gli chieda di comportarsi gentilmente secondo ciò che prescrive il codice, ossia “come il buon padre di famiglia”.

Il DDL 1708 è solamente un disegno di Legge presso il Senato della Repubblica e non ancora legge, quindi ha ragione la Sua amministratrice. Non vedo giusto privare il titolare dell'unità immobiliare di farsi rappresentare da persona di Sua fiducia sia esso anche l'amministratore, sarebbe una limitazione dei suoi diritti di proprietà e rappresentatività.

Per essere effettivo il nuovo amministratore, devono esserci ratificate le dimissioni del vecchio amministratore. Se l'assemblea è nulla o annullabile lo decide il magistrato. Sicuramente quest'assemblea non è valida.

L'amministratore uscente consegna il tutto all'entrante con l'elenco di quello che ha fatto fino al momento del passaggio delle consegne, solo che la signora può solo procedere con l'ordinaria amministrazione ed i lavori deliberati sono straordinaria amministrazione.

Una cosa è certa che io avrei messo il direttore dei lavori vista la normativa sulla sicurezza se viene un'ispezione o dell'ASL o dell'ispettorato del lavoro se opera come sono soliti fare giustamente la vedo un po' critica la situazione.

Distinti saluti

Umberto Testa