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Ripartizione spese balconi e lastrici solari PDF Stampa E-mail
Comunicazione - Chiedi e ti Rispondo

Egregio Sig. Testa,
sono il Roberto che le aveva posto il quesito sulla ripartizione delle spese per l’impermeabilizzazione di un terrazzo a livello e nel ringraziarla ancora per la sua puntuale risposta dell’11 gennaio vorrei, se possibile,avere ulteriori chiarimenti.
Per tale ripartizione di spesa il Condominio si è rivolto ad un’associazione legale la quale asserisce che la spesa per il lavoro di impermeabilizzazione del terrazzo a regola d’arte ed il rifacimento dell’intero frontalino, necessario, secondo il direttore dei lavori, per la buona riuscita del lavoro, va suddivisa ex art.1126 c.c. per un terzo a carico del proprietario
del terrazzo e per in restanti 2/3 a carico dei sottostanti condomini; analogo criterio deve essere usato per la spesa relativa ai ponteggi, previo scorporo della spesa occorrente per il tetto e la grondaia che, invece, va suddivisa tra tutti i condomini. 
Tra una settimana ci riuniremo in Assemblea.
Le chiedo:
1)E’ giusto, secondo lei, non considerare i frontalini elementi decorativi, quindi beni comuni a tutti, e non ripartire la spesa del loro rivestimento tra tutti i condomini?
2) Secondo me, poiché per il lavoro di rifacimento dell’impermeabilizzazione e  pavimentazione del terrazzo, i ponteggi non sono necessari, si può detrarre dall’eventuale ripartizione del costo per i ponteggi, la spesa per il rifacimento del terrazzo?
3) Come si dovrà ripartire la spesa per la revisione di  tutto il sottobalcone del terrazzo e per i soliti relativi ponteggi, non citata nella risposta dell’associazione, considerando anche il fatto che  in alcuni punti della facciata non ci sono balconi sottostanti al terrazzo?
Ringraziandola ancora la saluto cordialmente
Roberto

1) i frontalini sono parte decorativa e quindi beni comuni e vanno ripartiti tra tutti secondo tabella di proprietà, come da sentenza della Suprema Corte, che le riporterò sotto;
2) i ponteggi se non sono necessari per il rifacimento dell'impermeabilizzazione del terrazzo, vanno anch'essi ripartiti secondo tabella di proprietà;
3) se il terrazzo non funge da copertura degli appartamenti sottostanti l'impermeabilizzazione ed il rifacimento del sottobalcone sono a totale carico del solo utilizzatore del balcone , ad esclusione sempre dei frontalini che sono elementi di decoro e vanno ripartiti come scritto nel punto 1.

La sentenza della Suprema Corte a cui mi riferivo prima così recita:
“Sono nulle le delibere condominiali che incidono sui diritti individuali sulle cose
Cass. civile Sentenza, Sez. II, 31/10/2005, n. 21199
I balconi, devono considerarsi beni di proprietà esclusiva, in quanto costituenti appendici o prolungamenti delle unità immobiliari cui accedono e non assolventi, normalmente a funzioni strutturali riferibili all'edificio condominiale, salvo che per i rivestimenti esterni e le parti decorative frontali (che inserendosi nel prospetto dell'edificio contribuiscono all'estetica complessiva dello stesso). Pertanto la manutenzione relativa ai balconi non può essere oggetto di deliberazioni impositive di spese da parte dell'assemblea del condominio. 
Infatti sono nulle e sottratte ai termini di impugnativa di cui all'art. 1137, terzo comma per i casi di semplice annullabilità, le delibere condominiali che incidono sui diritti individuali sulle cose; la dichiarazione di impugnabilità, senza limiti di tempo, dell'atto presupposto inficiato da nullità si estende anche all'atto che ne costituisce esecuzione e che da quello dipende.
Distinti saluti
Umberto Testa