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Maggioranze per revoca amministratore PDF Stampa E-mail
Comunicazione - Chiedi e ti Rispondo
Sono una condomina di un condominio di nuova costruzione sito nella provincia di Novara, esso si compone di 4 palazzi di 29 appartamenti ciascuno di varia metratura per un totale di 116 appartamenti. Ogni palazzo ha una scala e un ascensore, mentre i carrai ed il cortile sono parti comuni. Il condominio si è costituito nel giugno del 2007. Ad ora il costruttore detiene la maggioranza millesimale per gli immobili di grossa metratura invenduti. Le vorrei rivolgere le seguenti domande:
1- il regolamento condominiale cita “il presente regolamento di condominio dovrà essere richiamato in ogni contratto di vendita del quale farà parte integrante e deve intendersi accettato dalle parti contraenti senza eccezioni, riserve o modifiche”, infatti nei nostro rogito viene menzionato; ciò detto deve considerarsi tale regolamento contrattuale? Che differenza esiste tra regolamento contrattuale e quello condominiale? Quali maggioranze sono necessarie per la sua modifica?

2- nel regolamento di cui sopra la contribuzione alle spese condominiali spettano ai condomini o a chi usufruisce del servizio, può il costruttore non contribuire ad esse per i millesimi in suo possesso? In alcuni rogiti ha introdotto la clausola che lo esonera fino al giugno 2008 compreso, ciò è possibile? Se si in che misura?
3- a seguito di una assemblea straordinaria convocata dal costruttore, è stata deliberata la modifica del regolamento che ha permesso al costruttore di affittare 2 immobili ad uso microasilo infantile; quale maggioranza è necessaria per fare ciò? Se non fosse stata rispettata in che termini può essere impugnata tale delibera assembleare?
4- quale maggioranza è richiesta per la revoca e nomina dell’amministratore? Nel nostro caso la maggioranza millesimale è detenuta dal costruttore mentre la maggioranza di persone (circa 60) dalla parte acquirente, ciò può rappresentare eccezione? Se si in che termini?
5- ad ora esistono opere ritenute incompiute, da parte dell’impresa a cui è già stato fatto sollecito scritto corredato da immagini fotografiche c’è la promessa di completamento di talune opere. Essendo ormai quasi trascorso un anno come  è possibile tutelarci?
6- l’ impresa costruttrice deve garantire l’immobile per quanto tempo e relativamente a quali opere?
7- viste le dimensioni  di ogni palazzo sono state messe diverse porte taglia fuoco, la presenza sul pavimento del telaio alto circa 5 cm. circa rappresenta una barriera architettonica? Come è possibile ovviare e a chi compete farlo?
8-la presenza di una rampa di 6 scalini circa che consente di accedere alla citofoniera esterna e ai palazzi non essendo dotata di scivoli e non potendo crearli, rappresenta barriera architettonica? Se si come ovviare a ciò oltre a pretendere di accedere dalle cantine entrando obbligatoriamente nel cortile? A chi compete la soluzione di questo problema?
9- ad ora non sono attivi gli ascensori, il servizio di pulizia scale e il giardinaggio, inoltre dal giugno 2007 al giugno 2008 le spese sono state suddivise per i millesimi venduti; è legittimo chiedere una rivalutazione del preventivo spese deliberato ipotizzando un regime completo di servizi?
Credo di averVi rivolto fin troppe domande e non mi resta che ringraziarVi anticipatamente e porgere i miei più cordiali saluti.


Rispondo:
Si questo regolamento è contrattuale e per ogni sua modifica necessita dell'unanimità. Questi regolamenti possono prevedere anche delle limitazioni, che possono essere l'impossibilità a mettere bed & breakfast, qualsiasi attività di affittanze ad uso ufficio o di tipo alberghiero e così via;
alle spese condominiali partecipano tutti i condomini fatto salvo che non sia, come in questo caso, riportato diversamente nel contratto o regolamento di condominio, che sia parte integrante e sostanziale del contratto stesso, nella misura scritta negli atti stessi;
la delibera assembleare deve essere impugnata entro 30 giorni, la maggioranza deve essere l'unanimità se essa portava alla modifica del regolamento di condominio, se non riportata la maggioranza semplice dei millesimi e dei partecipanti alla proprietà;
per revocare e nominare il nuovo amministratore ci vogliono entrambe le maggioranze assolute;
l'importante è che ne facciate richiesta scritta sempre per raccomandata a/r e con messa in mora al costruttore;
il costruttore è responsabile per dieci anni su tutto ciò che ha realizzato e che ovviamente non sia successivamente danneggiato dagli acquirenti;
per quello che posso leggere non penso che sia una barriera architettonica e comunque si può ovviare facendo una qualche applicazione che faccia diventare lo scalino, qualora lo fosse, un miniscivolo; se come penso di aver compreso è a norma, compete qualora sia deliberato in sede assembleare ai condomini, sempre che non sia previsto diversamente da qualche regola nel regolamento di condominio;
se ha superato tutti i collaudi e se è stata rilasciata anche l'abitabilità non al costruttore ma al condominio; per sapere se è a norma basta che chiamiate la Asl per una verifica e se non lo fosse imputate le spese per la messa a norma al costruttore;
per le spese imputate ai millesimi venduti lo avete accettato al momento della stipula quindi è corretta l'imputazione della spesa; da giugno 2008 saranno le maggioranze assembleari a decidere le spese da farsi e saranno imputate secondo le tabelle millesimali.
Distinti saluti
Umberto Testa
Ultimo aggiornamento ( Sunday 22 June 2008 )