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Niente liberatorie, quietanze e certificazioni PDF Stampa E-mail
Informazioni legali - Circolari

Niente liberatorie, quietanze e certificazioni. L'amministratore di condominio deve solo attestare lo stato dei pagamenti e delle liti

L'amministratore di condominio che ha nessun potere di potere di "liberare" il condòmino venditore attraverso la semplice consegna di una quietanza delle quote pagate

 

Liberatoria o quietanza? Certificazione o attestazione? Quando si arriva al momento di andare dal notaio per la firma dell'atto pubblico di compravendita, si verifica immancabilmente la corsa allo studio dell'amministratore per ottenere il documento giustificativo dell'avvenuto pagamento dei debiti condominiali.
Il rituale è lo stesso, ma le pretese sono varie. Il condòmino venditore vuole star certo che a rogito avvenuto nessuno potrà più chiedergli alcunchè a titolo di spese condominiali. Il compratore, da parte sua, pretende piena sicurezza che dal momento dell'acquisto, e solo da quel momento, comincerà a corrispondere le quote, di qualsiasi tipo esse siano.

Ecco dunque la necessità di chiarire cos'è e a cosa serve il documento che l'amministratore è obbligato a rilasciare, ed ecco l'importanza di conoscere bene ciò che si può o non si può dichiarare al condòmino, nonché quanto veramente vale quello scritto e cosa, invece, può essere messo in discussione a posteriori.

L'articolo 1130 del codice civile prevede che l'Amministratore debba "fornire al condòmino che ne faccia richiesta l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso", lasciando chiaramente intendere che si tratta, essenzialmente, di una semplice nota riepilogativa.

Nel tempo, l'esigenza anche psicologica di sentirsi al sicuro da richieste successive di adempimento ha generato pretese di ogni tipo, alle quali non sempre gli amministratori riescono a offrire immediata e convincente risposta, lasciando spazio anche a vere e proprie assurdità elevate al rango di norme di legge.

Dunque la prima domanda: liberatoria o quietanza? La risposta è semplicemente questa: nessuna delle due.

La liberatoria, tecnicamente, è infatti allo stesso tempo una quietanza, e consiste in una dichiarazione rilasciata dal creditore, ovvero il soggetto attivo dell'obbligazione, con la quale egli attesta di aver ricevuto dal debitore, soggetto passivo dell'obbligazione, una somma di denaro a parziale o totale adempimento di quanto dovuto.

Se è vero che il debitore pagante ha diritto di ottenere un documento nel quale vanno indicate le prestazioni eseguite, ovvero le bollette condominiali saldate, è anche vero che la richiesta all'amministratore di una "liberatoria" o "quietanza" che ponga completa fine al suo rapporto con il condominio non è assolutamente praticabile.

Non esiste, infatti, alcun amministratore che abbia il potere di "liberare" il condòmino venditore attraverso la semplice consegna di una quietanza delle quote pagate, e ciò perchè solo la deliberazione unanime dell'assemblea dei proprietari può provvedere in tal senso, ed inoltre l'atto di quietanzare una o più quote libera solo e soltanto dall'ulteriore esazione delle quote medesime.

Del resto, al momento del rilascio del fatidico e controverso documento manca sempre l'approvazione del bilancio relativo alle spese riguardanti l'anno in corso, ed è di fatto impossibile che l'amministratore possa conoscere i valori degli eventuali conguagli a debito e a credito, sui quali l'ultima parola spetta unicamente all'assemblea.

Veniamo allora all'altro interrogativo. Certificazione o Attestazione?

Nella pratica comune, i due sostantivi richiamano il medesimo concetto, e dunque, in pratica, sembra quasi che si equivalgano. A parere di chi scrive, però, nel comma nove dell'articolo 1130 del codice civile si legge la parola "attestazione" per un motivo ben specifico, che merita approfondita disamina.

Anche se i termini "certificato" e "certificazione" sono correntemente usati insieme ai sinonimi "attestato" e "attestazione", molta letteratura giuridica ha sottolineato le pur sottili differenze, chiarendo i presupposti della precisa attribuzione della nomenclatura e della tipologia del documento.

Si ritiene che la certificazione sia una dichiarazione di scienza "derivativa", nel senso che si riferisce a fatti o atti o qualità non direttamente percepiti o compiuti da chi la rilascia, ma risultanti da elementi obiettivi quali registri o documenti cui l'ordinamento giuridico riconosce particolare efficacia probatoria.

La normativa italiana non esplicita chiaramente la nozione di certificazione, e dunque è necessario richiamarsi al Testo Unico della documentazione amministrativa (d.p.r. 28 dic. 2000 n. 445), ove viene definito "certificato" il documento "rilasciato da un'amministrazione pubblica avente funzione di ricognizione, riproduzione e partecipazione a terzi di stati, qualità personali e fatti contenuti in albi, elenchi o registri pubblici o comunque accertati da soggetti titolari di funzioni pubbliche".

Si parla di attestazione, invece, quando la dichiarazione di scienza è "originaria", cioè riferita a fatti o atti direttamente percepiti o compiuti da chi la rilascia, proprio come avviene nel caso dell'amministratore di condominio, il quale ha - o dovrebbe avere - piena contezza della situazione dei pagamenti.

La formula dubitativa è d'uopo, dal momento che molto spesso gli amministratori, magari appena nominati, si trovano a dover interagire con il proprietario di turno, prossimo alla vendita dell'immobile di sua proprietà, senza poter nemmeno consultare i documenti condominiali perchè non ancora resi - o resi incompleti - dal precedente gestore dell'immobile.

E cosa dire, inoltre, sull'attestazione obbligatoria riguardante le eventuali liti in corso? Quante possibilità ha l'amministratore di conoscere per davvero la storia giudiziaria del fabbricato, nella persistenza di un vuoto normativo che rende difficilissimo, se non impossibile, avere reale contezza dei procedimenti in corso se non dopo anni di continuità amministrativa? E quanta reale collaborazione esiste, in questo campo, fra amministratori uscenti ed entranti?

Tutto ciò lascia trasparire l'assoluta necessità che gli amministratori condominiali, nell'esecuzione degli obblighi loro demandati dalla legge, utilizzino metodi asettici e oltremodo precisi. Liberare, quietanzare e certificare significa troppo spesso accontentare, abbozzare e rendersi schiavi di modi di pensare e pretese diventati consuetudine.

Con buona pace della tanto conclamata professionalità che tutti sempre richiedono e troppi mai rispettano.

 

 

 
Cortile e lastrico solare condominiale: come ripartire le spese di manutenzione PDF Stampa E-mail
Informazioni legali - Sentenze Massime

Cortile e lastrico solare condominiale: come ripartire le spese di manutenzione

Cassazione civile, sez. II, sentenza 28/05/2019 n° 14511

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 14511 del 28 maggio 2019, ha stabilito che, in materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale d’accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva del singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 c.c., ma si deve procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’articolo 1123, II comma c.c..

 
SCIA e tutela dei terzi: chiariti i termini per sollecitare le verifiche al Comune PDF Stampa E-mail
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CORTE COSTITUZIONALE

SCIA e tutela dei terzi: chiariti i termini per sollecitare le verifiche al Comune

La Corte Costituzionale con la sentenza del 13 marzo 2019, n. 45 ha rigettato la questione di legittimità costituzionale che era stata promossa dal Tar Toscana in merito all’art. 19, comma 6-ter, della legge 7 agosto 1990, n. 241 nella parte in cui non prevede un termine finale per la sollecitazione, da parte del terzo, dei poteri di verifica sulla segnalazione certificata d’inizio attività (SCIA) spettanti all’amministrazione.

In particolare la Corte ha evidenziato che le verifiche cui è chiamata l’amministrazione sono quelle già previste dall’articolo 19 da esercitarsi entro i sessanta o trenta giorni (in caso di SCIA edilizia) dalla presentazione della SCIA.

Decorsi questi termini e i successivi 18 mesi (termine entro il quale l’amministrazione può annullare la SCIA), la situazione di chi ha presentato la SCIA si consolida definitivamente nei confronti dell’amministrazione, ormai priva dei poteri, e, quindi, anche quella del terzo.

Si ricorda che l’articolo 19, comma 6ter della Legge 241/90 (come aggiunto dal Dl 138/2011, convertito in Legge 148/2011) ha espressamente previsto che “La segnalazione certificata di inizio attività, la denuncia e la dichiarazione di inizio attività non costituiscono provvedimenti taciti direttamente impugnabili. Gli interessati possono sollecitare l’esercizio delle verifiche spettanti all’amministrazione e, in caso di inerzia, esperire esclusivamente l’azione di cui all’art. 31, commi 1, 2 e 3 del decreto legislativo 2 luglio 2010, n. 104”.

Il Tar Toscana, con ordinanza dell’11 maggio 2017, n. 667, aveva sollevato la questione di legittimità costituzionale su tale disciplina in quanto la stessa violerebbe:

  • gli artt. 3, 11 e 117, primo comma e secondo comma, lettera m), della Costituzione, perché non tutela l’affidamento del segnalante, che sarebbe esposto senza tempo al rischio di inibizione dell’attività oggetto di SCIA;
  • l’art. 3 della Costituzione perché, con specifico riferimento all’attività edilizia, darebbe luogo ad una irragionevole disparità di trattamento tra il segnalante e coloro che realizzino interventi assoggettati a permesso di costruire, esposti alla reazione del terzo per il solo termine di sessanta giorni previsto, a pena di decadenza, per l’impugnazione del titolo edilizio espresso;
  • i principi di ragionevolezza e buon andamento della pubblica amministrazione di cui agli artt. 3 e 97 Cost., poiché l’amministrazione sarebbe costretta a verificare i presupposti dell’attività segnalata anche qualora sia trascorso un notevole lasso di tempo dal deposito della SCIA e nonostante abbia già esercitato il controllo d’ufficio, così aggravandosi l’attività amministrativa.

La Corte, nel dichiarare non fondate le censure sollevate dal Tar Toscana, conclude affermando l’opportunità di un intervento normativo sull’articolo 19 della Legge 241/90 al fine da un lato di poter rendere possibile al terzo una più immediata conoscenza dell’attività oggetto di SCIA e dall’altro di impedire il ritardo nell’esercizio del potere da parte dell’amministrazione.

Si evidenzia, infine, che le questioni di legittimità costituzionale alla disciplina di tutela del terzo nei confronti della SCIA sono state sollevate di recente anche dal TAR Emilia Romagna (sentenza del 22 gennaio 2019) sulla base di ulteriori presupposti rispetto a quelli evidenziati dal Tar Toscana la cui definizione è in attesa di essere decisa dalla Corte Costituzionale.

 

 
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