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INSTALLAZIONE DELLA PERGOTENDA NON E' UN ABUSO PDF Stampa E-mail
Informazioni legali - Sentenze Massime

Consiglio di Stato:

una struttura con tenda retraibile, comandata elettricamente, tamponata su due lati con pannelli di vetro scorrevole richiudibili a pacchetto, ricade nella definizione di pergotenda e, come tale, non richiede alcun titolo abilitativo

 

SENTENZA

 

Pubblicato il 14/10/2019

N. 06979/2019 REG.PROV.COLL.

N. 00903/2019 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Sesta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 903 del 2019, proposto da Francesca Mineo,
rappresentato e difeso dall'avvocato Dario De Blasi, con domicilio digitale come da PEC

da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso il suo studio in Roma, piazza Paganica, n. 13;

contro

Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Sergio Siracusa, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per ilLazio (Sezione Seconda) n. 06319/2018, resa tra le parti, concernente annullamento, previa concessione di misure cautelari, della Determinazione Dirigenziale di Roma Capitale n. 1454 del 6 ottobre 2016 -87436, notificata in data 12.10.2016, recante “ingiunzione a rimuovere o demolire gli interventi di ristrutturazione edilizia abusivamente realizzati in via del Fontanile Nuovo n. 108”, nonché di ogni suo atto preparatorio, presupposto, connesso e consequenziale, con particolare riferimento agli accertamenti tecnici port. 93362 e 93362 del 18.11.2015 così come indicati nella determinazione dirigenziale e non meglio conosciuti nei loro contenuti, e comunque ad ogni altro atto d'accertamento eventualmente compiuto con riferimento all'immobile in oggetto.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 10 ottobre 2019 il Cons. Davide Ponte e uditi per le parti gli avvocati De Blasi Dario e D'Ottavi per dichiarata delega di Siracusa Sergio;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

La presente controversia ha ad oggetto l’appello proposto nei confronti della sentenza 6319\2018 con cui il Tar Lazio ha respinto l’originario ricorso; quest’ultimo era stato proposto dall’odierna parte appellante, avverso la determinazione dirigenziale numero 1454 del 6 ottobre 2016, recante ordine di demolizione degli interventi di ristrutturazione edilizia abusivi consistenti nella realizzazione di una pergotenda ritraibile di m 9 per m 4,30 di altezza variabile da m 2,60 a m 2,25 circa, comandata elettricamente, tamponata su due lati con pannelli di vetro scorrevole richiudibili a pacchetto; il terrazzo risulta arredato con tavoli e sedie da giardino e sono stati installati due climatizzatori.

Con il presente appello l’originaria parte ricorrente riproponeva le censure sollevate in primo grado e respinte dal Tar, oltre a censurare le argomentazioni svolte dal giudice di primecure. In particolare venivano dedotte l’errore della sentenza nel ritenere sussistenti i presupposti della ristrutturazione e non viziato il provvedimento per difetto di motivazione ed istruttoria.

Il Comune appellato si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto del gravame.

Con ordinanza n. 1290 del 14\3\2019 veniva accolta la domanda cautelare di sospensione dell’esecutività della sentenza appellata.

Alla pubblica udienza del 10\10\2019 la causa passava in decisione.

DIRITTO

1. L’appello è fondato sotto un assorbente profilo, concernente la qualificazione degli abusi in contestazione, con conseguente applicabilità del principio di cui all’art. 74 cod proc amm.

2. Come si evince dall’impugnata ordinanza di demolizione e dalla documentazione depositata ingiudizio con i relativi allegati fotografici, l’odierna appellante ha installato sul terrazzo di un’unità abitativa di sua proprietà una struttura così individuata dal provvedimento: pergotenda retraibile di mt. 9,00 x 4,30 H altezza varabile da mt 2,60 a2,25 circa, comandata elettricamente, tamponata su due lati con pannelli di vetro scorrevole richiudibili a pacchetto.

3. Trattasi quindi, secondo la stessa definizione della p.a., di una “pergotenda”, ovvero di un’opera che, secondo il condivisibile orientamento di questa Sezione, pur non essendo destinata a soddisfare esigenze precarie, non necessità di titolo abilitativo in considerazione della consistenza, delle caratteristiche costruttive e della sua funzione (Cons. Stato, Sez. VI, 2206\2019, 4777\2018, 306\2017, 1619\2016).Infatti, ai sensi del combinato disposto degli articoli 3 e 10 del DPR 6/6/2001, n. 380 e 15 della L.R. 6/6/2008, n. 16 (applicabile ratione temporis), sono soggetti al rilascio del permesso di costruire gli “interventi di nuova costruzione”, che determinano una “trasformazione edilizia e urbanistica del territorio”, mentre una struttura leggera destinata ad ospitare pannelli retrattili in materiale plastico non integra tali caratteristiche.L'opera principale non è, infatti, l’intelaiatura in sé, ma la tenda, quale elemento di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, finalizzata ad una migliore fruizione dello spazio esterno dell'unità abitativa, con la conseguenza che l’intelaiatura medesima si qualifica in termini di mero elemento accessorio, necessario al sostegno e all'estensione della tenda.Quest'ultima, poi, integrata alla struttura portante, non può considerarsi una “nuova costruzione”, anche laddove per ipotesi destinata a rimanere costantemente chiusa, posto che essaè in materiale plastico e retrattile, onde non presenta caratteristiche tali da costituire un organismo edilizio rilevante, comportante trasformazione del territorio. Infatti la copertura e la chiusura perimetrale che essa realizza non presentano elementidi fissità, stabilità e permanenza, per il carattere retrattile della tenda e dei pannelli, onde, in ragione della inesistenza di uno spazio chiuso stabilmente configurato, non può parlarsi di organismo edilizio connotantesi per la creazione di nuovo volume o superficie.

4. L’esposta conclusione trova conforto anche nell’allegato al D.M. 2/3/2018 avente ad oggetto il “glossario contenente l'elenco non esaustivo delle principali opere edilizie realizzabili in regime di attività edilizia libera, ai sensi dell'articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 25 novembre 2016, n. 222”, il quale, al n. 50, include le pergotende tra gli interventi realizzabili in regime di edilizia libera.

5. Piuttosto, in termini di delimitazione della nozione di pergotenda, con i caratteri predetti risulterebbero incompatibili i condizionatori e\o i climatizzatori, di cui, peraltro, nel caso di specie la p.a., premessa l’irrilevanza di ingombro edilizio, non ne ha accertato e dimostrato l’allaccio ed il funzionamento (l’atto impugnato parla genericamente di “istallati due climatizzatori”). Se quindi nel caso di specie non risultano provati l’allaccio ed il funzionamento dei climatizzatori, in linea generaleva precisato come sia evidente che gli stessi apparecchi, laddove funzionanti, darebbero vita ad uno spazio destinato ad un utilizzo ben più ampio e continuativo rispetto alla nozione di transitorietà e precarietà della vera e propria pergotenda.

6. Alla luce delle considerazioni che precedono l’appello va accolto in parte qua; per l’effetto, in riforma della sentenza appellata, va accolto il ricorso di primo grado.Sussistono giusti motivi per compensare le spese del doppio grado di giudizio.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Sesta), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo accoglie e per l’effetto, in riforma della sentenza impugnata, accoglie il ricorso di primo grado in parte qua.Spese del doppio grado di giudizio compensate.Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 10 ottobre 2019 con l'intervento dei magistrati:

Diego Sabatino, Presidente FF

Vincenzo Lopilato, Consigliere

Dario Simeoli, Consigliere

Francesco Gambato Spisani, Consigliere

Davide Ponte, Consigliere, Estensore


L'ESTENSORE IL PRESIDENTE

Davide Ponte Diego Sabatino

 
BONUS DEL 90% PER RIFACIMENTO FACCIATE PDF Stampa E-mail
Informazioni legali - Nuove Normative

ISPIRATA ALLA LOI MALRAUX FRANCESE

In manovra anche il «bonus facciate»: detrazione del 90% per chi rifà gli esterni

La nuova agevolazione che verrà inserita nella manovra 2020 prevede un credito fiscale del 90% per chi rifà nel 2020 la facciata di casa o del condominio, in centro storico o periferia, nelle grandi città o nei piccoli comuni.

Un aiuto fiscale per il maquillage di palazzi e condomini. La novità spunta a sorpresa in coda al comunicato con cui Palazzo Chigi ha riassunto i 12 punti salienti del decreto fiscale e della legge di bilancio 2020 approvati «salvo intese» nella notte del 15 ottobre nel quadro del il Documento programmatico di bilancio trasmesso a Bruxelles.

Oltre a una serie di proroghe (bonus riqualificazione energetica e ristrutturazioni, bonus mobili), i provvedimenti in cantiere introducono per il 2020 «una detrazione per la ristrutturazione delle facciate esterne degli edifici (il «bonus facciate») per dare un nuovo volto alle nostre città».

A "sponsorizzare" su Twitter la detrazione - che allarga ulteriormente la famiglia dei "bonus" fiscali utilizzabili dagli italiani - è il ministro dem dei Beni culturali Dario Franceschini. Nella manovra, esulta il ministro, c'è «una norma coraggiosa che renderà più belle le città italiane. Con il #bonusfacciate un credito fiscale del 90% per chi rifà nel 2020 la facciata di casa o del condominio, in centro storico o periferia, nelle grandi città o nei piccoli comuni!».

La proposta trae ispirazione da una famosa legge francese degli anni sessanta (la cosiddetta loi Malraux, dal nome dello scrittore e politico André Malraux, ministro della Cultura tra il 1959 e il 1968), che ha cambiato l'immagine di molte città della Francia. Il nuovo «bonus facciate» introduce ora nel nostro ordinamento, per il prossimo anno, un credito di imposta del 90% per le spese sostenute per il restauro e il recupero delle facciate degli edifici. Come già per altre misure destinate a promuovere gli interventi di miglioramento edilizi il bonus servirà a rilanciare la cura degli stabili, la riqualificazione del patrimonio edilizio e il risparmio energetico con effetti immediati sull'occupazione nel settore edilizio, sul decoro urbano e sulle entrate fiscali.

Le proroghe previste dalla manovra 2020 riguardano invece la detrazione (da suddividere in 10 quote annuali) per gli interventi di ristrutturazione edilizia al 50%, utilizzabile fino al 31 dicembre 2020. Stessa scadenza anche per bonus al 50% o 65% per l'efficienza energetica (installazione di pannelli solari, di impianti dotati di caldaie a condensazione almeno in classe A con sistemi di termoregolazione evoluti, di micro-cogeneratori, di dispositivi per il controllo da remoto degli impianti. Anche in questo caso l'agevolazione è da suddividere in 10 rate annuali, anche per gli immobili degli Istituti autonomi per le case popolari. Prorogato a tutto il 2020 anche il bonus fiscale per l'acquisto di mobili e grandi elettrodomestici di classe energetica elevata finalizzati all'arredo dell'immobile oggetto di ristrutturazione.

 

 

Bibliografia:

 

 

N., V. (2019). In manovra anche il «bonus facciate»: detrazione del 90% per chi rifà gli esterni. [online] Ilsole24ore.com Disponibile al seguente link: https://www.ilsole24ore.com/art/in-manovra-anche-bonus-facciate-credito-fiscale-90percento-chi-rifa-esterni-ACoRNQs [Accessed 16 Oct. 2019].oggetto di ristrutturazione


 

 

 
Niente liberatorie, quietanze e certificazioni PDF Stampa E-mail
Informazioni legali - Circolari

Niente liberatorie, quietanze e certificazioni. L'amministratore di condominio deve solo attestare lo stato dei pagamenti e delle liti

L'amministratore di condominio che ha nessun potere di potere di "liberare" il condòmino venditore attraverso la semplice consegna di una quietanza delle quote pagate

 

Liberatoria o quietanza? Certificazione o attestazione? Quando si arriva al momento di andare dal notaio per la firma dell'atto pubblico di compravendita, si verifica immancabilmente la corsa allo studio dell'amministratore per ottenere il documento giustificativo dell'avvenuto pagamento dei debiti condominiali.
Il rituale è lo stesso, ma le pretese sono varie. Il condòmino venditore vuole star certo che a rogito avvenuto nessuno potrà più chiedergli alcunchè a titolo di spese condominiali. Il compratore, da parte sua, pretende piena sicurezza che dal momento dell'acquisto, e solo da quel momento, comincerà a corrispondere le quote, di qualsiasi tipo esse siano.

Ecco dunque la necessità di chiarire cos'è e a cosa serve il documento che l'amministratore è obbligato a rilasciare, ed ecco l'importanza di conoscere bene ciò che si può o non si può dichiarare al condòmino, nonché quanto veramente vale quello scritto e cosa, invece, può essere messo in discussione a posteriori.

L'articolo 1130 del codice civile prevede che l'Amministratore debba "fornire al condòmino che ne faccia richiesta l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso", lasciando chiaramente intendere che si tratta, essenzialmente, di una semplice nota riepilogativa.

Nel tempo, l'esigenza anche psicologica di sentirsi al sicuro da richieste successive di adempimento ha generato pretese di ogni tipo, alle quali non sempre gli amministratori riescono a offrire immediata e convincente risposta, lasciando spazio anche a vere e proprie assurdità elevate al rango di norme di legge.

Dunque la prima domanda: liberatoria o quietanza? La risposta è semplicemente questa: nessuna delle due.

La liberatoria, tecnicamente, è infatti allo stesso tempo una quietanza, e consiste in una dichiarazione rilasciata dal creditore, ovvero il soggetto attivo dell'obbligazione, con la quale egli attesta di aver ricevuto dal debitore, soggetto passivo dell'obbligazione, una somma di denaro a parziale o totale adempimento di quanto dovuto.

Se è vero che il debitore pagante ha diritto di ottenere un documento nel quale vanno indicate le prestazioni eseguite, ovvero le bollette condominiali saldate, è anche vero che la richiesta all'amministratore di una "liberatoria" o "quietanza" che ponga completa fine al suo rapporto con il condominio non è assolutamente praticabile.

Non esiste, infatti, alcun amministratore che abbia il potere di "liberare" il condòmino venditore attraverso la semplice consegna di una quietanza delle quote pagate, e ciò perchè solo la deliberazione unanime dell'assemblea dei proprietari può provvedere in tal senso, ed inoltre l'atto di quietanzare una o più quote libera solo e soltanto dall'ulteriore esazione delle quote medesime.

Del resto, al momento del rilascio del fatidico e controverso documento manca sempre l'approvazione del bilancio relativo alle spese riguardanti l'anno in corso, ed è di fatto impossibile che l'amministratore possa conoscere i valori degli eventuali conguagli a debito e a credito, sui quali l'ultima parola spetta unicamente all'assemblea.

Veniamo allora all'altro interrogativo. Certificazione o Attestazione?

Nella pratica comune, i due sostantivi richiamano il medesimo concetto, e dunque, in pratica, sembra quasi che si equivalgano. A parere di chi scrive, però, nel comma nove dell'articolo 1130 del codice civile si legge la parola "attestazione" per un motivo ben specifico, che merita approfondita disamina.

Anche se i termini "certificato" e "certificazione" sono correntemente usati insieme ai sinonimi "attestato" e "attestazione", molta letteratura giuridica ha sottolineato le pur sottili differenze, chiarendo i presupposti della precisa attribuzione della nomenclatura e della tipologia del documento.

Si ritiene che la certificazione sia una dichiarazione di scienza "derivativa", nel senso che si riferisce a fatti o atti o qualità non direttamente percepiti o compiuti da chi la rilascia, ma risultanti da elementi obiettivi quali registri o documenti cui l'ordinamento giuridico riconosce particolare efficacia probatoria.

La normativa italiana non esplicita chiaramente la nozione di certificazione, e dunque è necessario richiamarsi al Testo Unico della documentazione amministrativa (d.p.r. 28 dic. 2000 n. 445), ove viene definito "certificato" il documento "rilasciato da un'amministrazione pubblica avente funzione di ricognizione, riproduzione e partecipazione a terzi di stati, qualità personali e fatti contenuti in albi, elenchi o registri pubblici o comunque accertati da soggetti titolari di funzioni pubbliche".

Si parla di attestazione, invece, quando la dichiarazione di scienza è "originaria", cioè riferita a fatti o atti direttamente percepiti o compiuti da chi la rilascia, proprio come avviene nel caso dell'amministratore di condominio, il quale ha - o dovrebbe avere - piena contezza della situazione dei pagamenti.

La formula dubitativa è d'uopo, dal momento che molto spesso gli amministratori, magari appena nominati, si trovano a dover interagire con il proprietario di turno, prossimo alla vendita dell'immobile di sua proprietà, senza poter nemmeno consultare i documenti condominiali perchè non ancora resi - o resi incompleti - dal precedente gestore dell'immobile.

E cosa dire, inoltre, sull'attestazione obbligatoria riguardante le eventuali liti in corso? Quante possibilità ha l'amministratore di conoscere per davvero la storia giudiziaria del fabbricato, nella persistenza di un vuoto normativo che rende difficilissimo, se non impossibile, avere reale contezza dei procedimenti in corso se non dopo anni di continuità amministrativa? E quanta reale collaborazione esiste, in questo campo, fra amministratori uscenti ed entranti?

Tutto ciò lascia trasparire l'assoluta necessità che gli amministratori condominiali, nell'esecuzione degli obblighi loro demandati dalla legge, utilizzino metodi asettici e oltremodo precisi. Liberare, quietanzare e certificare significa troppo spesso accontentare, abbozzare e rendersi schiavi di modi di pensare e pretese diventati consuetudine.

Con buona pace della tanto conclamata professionalità che tutti sempre richiedono e troppi mai rispettano.

 

 

 
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